Suche

Rückrufservice

Ich rufe Sie gerne zurück:
*Ihre Daten werden nicht weitergegeben!

Social Media

Facebook Button Google+ Twitter Xing

Nebenkostenübersicht

Nebenkostenübersicht und weitere Informationen für Käufer, Verkäufer, Mieter, Vermieter, Pächter und Verpächter von Immobilien

Die Paragraphenverweise beziehen sich, so nicht anders angegeben, auf die Immobilienmaklerverordnung idF BGBI II 2010/268.

Diese Information wird Ihnen von einem Mitglied eines rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Immobilienbüros in Österreich überreicht. Sie wurde gem. § 10 dem Verein für Konsumenteninformation (VKI) übermittelt.

Vor Abschluss eines Immobiliengeschäftes ist eine auf den Einzelfall bezogene Beratung durch einen Anwalt, Notar und Steuerberater unerlässlich!

Entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebrauch kann der Makler als Doppelmakler tätig sein. §5(1) MaklerG
Wird er auftragsgemäß nur für eine Partei tätig, so hat er dies der anderen Seite mitzuteilen. § 17 MaklerG
Falls der Makler mit dem vermittelten Dritten in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht, so hat er diesen Umstand unverzüglich bekannt zu geben. § 6(4) MaklerG

I. Nebenkosten bei Kaufverträgen

  1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung: 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
  2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1,1% seit 2011-01-01
  3. Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung: Kosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters zzgl. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.
  4. Grundverkehrsverfahren: Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben sind länderweise unterschiedlich.
  5. Übernahme der Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen durch den Erwerber: Es besteht kein Rechtsanspruch auf Übernahme. Im jeweiligen Einzelfall sind sowohl die Möglichkeiten der Übernahme als auch allfällige, daraus resultierende Belastungen zu ermitteln.
  6. Allfällige Anliegerleistungen wie Aufschließungskosten, Kosten der Baureifmachung des Grundstückes, Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.): laut Vorschreibung der Gemeinde.
  7. Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis ist der Wert. Er besteht in diesem Sinn aus dem Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerter Lasten, Haftungsübernahmen, Verbindlichkeiten, etc.§16(1)
    Die gesetzliche Honorarobergenze jeweils vom Käufer und Verkäufer beträgt:
    1. bei Kauf, Verkauf oder Tausch von:
      • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen §15(1)1
      • Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird, §15(1)2
      • Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen aller Art, §15(1)3-4
      • Abgeltungen für Superädifikate auf verpachteten/vermieteten/zu verpachtenden/zu vermietenden Grundstücken. §15(1)5
        Wert § 15(2)  zzgl. Mwst:
        bis € 36.336,42 ... 4 %
        von € 36.336,43 bis € 48.448,49 ... € 1.453,46
        ab € 48.448,50 ... 3 %
    2. Ausgenommen von diesen Obergrenzen sind Burgen, Schlösser, Klöster. §11
    3. bei Optionen: 50% des Honorars gemäß Pkt. I.7.a), das aber im Fall der Optionsrecht-Ausübung auf das Gesamthonorar angerechnet wird. §14
    4. Die Übernahme des Honorars einer Vertragsseite durch die andere ist zulässig, solange die Höchstsumme beider Seiten und das 2-fache des Maximalhonorars der eigenen Seite nicht überschritten werden. Unzulässig ist die Überwälzung auf Suchende bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern. §12(2)

II. Nebenkosten bei Mietverträgen

  1. Vergebührung des Mietvertrages §33TP5GebG:
    1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. MWSt), höchstens des 18-fachen Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahreswertes.
    Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Notar, Rechtsanwalt oder Hausverwalter) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Mietverträgen über Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die Bemessungsgrundlage mit dem 3-fachen Jahreswert begrenzt.
  2. Vertragserrichtungskosten: nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Vertragserrichters.
  3. Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis für das Honorar ist der Bruttomonatsmietzins (abgekürzt: BMMZ). Dieser besteht gem. §24(1) aus:
    • Haupt- oder Untermietzins,
    • anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
    • Anteile für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
    • allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters,
  4. Nicht ist die Mehrwertsteuer für die Berechnung der Honorargrundlage in den Bruttomietzins einzurechnen.§24(1)
    Nicht sind die Heizkosten miteinzurechnen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Mietzinshöhe nicht frei vereinbart werden darf. §24(2)
    Vermittlung durch Immobilienmakler (Honorarobergrenze zzgl. 20% MWSt.):

 

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern

Bei Geschäftsräumen aller Art

bei Befristung von

v. Vermieter

v. Mieter

v. Vermieter

v. Mieter

- weniger als 2 Jahren

3 BMMZ

1 BMMZ

3 BMMZ

1 BMMZ

- mind. 2 bis genau 3 Jahren

3 BMMZ

1 BMMZ

3 BMMZ

2 BMMZ

- mehr als 3 Jahren/unbefristet

3 BMMZ

2 BMMZ

3 BMMMZ

3 BMMZ

 

  1. Für einzelne Wohnräume in Untermiete ist das Honorar mit jeweils 1 BMMZ begrenzt. §23
    Honorarüberwälzungsregeln: wie beim Kauf. (Pkt.l.7.c)
    Vertragsverlängerungs-Ergänzungshonorar: Es darf in Summe mit dem ursprünglichen Honorar das Höchsthonorar der Gesamtlaufzeit nicht überschreiten §19(3)§20(3) und bei Wohnungen und Einfamilienhäusern maximal 1/2 BMMZ betragen. §20(3)
    Geschäftsräume gem. §19(1) sind: Arbeits-, Verkaufs- u. Kanzleiräume, Büros, Lager, Lokale, Magazine, Werkstätten, Garagen, Einstellplätze, usw.
    Ersatzwohnungen mit Honorarvereinbarungen nur zwischen Makler und Eigentümer/Bauorganisator sind von Pkt ll.3.a) ausgenommen. §20(3)

    Investitions-, Inventar-, Rechte-Abgeltung: Dafür ist als Honorar nur vom Vermieter/Vormieter max. 5% Bruttowertes zzgl. 20% MWSt. zulässig. §22
    Vermittlung von sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechten, die nicht unter §18-26 fallen: Dafür ist das Honorar vom Überlasser mit 3 BMMZ und vom Nutzer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit 2 BMMZ begrenzt. §27
    Vermittlung durch Immobilienmakler mit Hausverwaltertätigkeit: Regelungen wie oben. Ausnahmen: Wenn der Makler das Haus verwaltet, und an der Mietwohnung kein Wohnungseigentum besteht, und/oder der Auftraggeber der Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, gilt als Honorarobergrenze:

bei einer Befristung von

vom Vermieter

vom Mieter

zzgl 20% MwSt

weniger als 2 Jahren

1 BMMZ §21(2)

1/2 BMMZ §21(1)

 

mindestens 2 bis genau 3 Jahren

2 BMMZ §21(1)

1/2 BMMZ §21(1)

 

mehr als 3 Jahren / unbefristet

2 BMMZ §21(1)

1 BMMZ §21(2)

 

 

  1. Betreffend Vertragsverlängerungs-Ergänzungshonorar gilt lt. §21(1) sinngemäß §20(3),(s.o.).

III. Nebenkosten bei Pachtverträgen

  1. Vergebührung des Pachtvertrages:
    1. bei Befristung: 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses;
    2. bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses.
  2. Vertragserrichtungskosten: nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.
  3. Vermittlungshonorar: (Honorarobergrenze jeweils von beiden Auftraggebern, zzgl. 20% MWSt.)
    1. Pachtverhältnisse insbesondere in der Land-und Forstwirtschaft:
      • bei unbestimmter Pachtdauer: 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses §25(2)
      • bei bestimmter Pachtdauer:
        • bis zu 6 Jahren: 5% des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses;
        • bis zu 12 Jahren: 4%;
        • bis zu 24 Jahren: 3%;
        • über 24 Jahre: 2%; §25(1)
        • oder der Höchstsatz der nachstkürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. §12(4)
      • für die Vermittlung von Zugehör (Vieh, Inventar, Erntevorräte, etc.): max. 3% des Gegenwertes §25(3)
    2. Unternehmenspacht und sonstige nicht-land und forstwirtschaftliche Pacht §26
      • bei unbestimmter Pachtdauer: 3-facher monatlicher Pachtzins;
      • bei bestimmter Pachtdauer:
        • bis zu 5 Jahren: 5% des auf die Pachtdauerentfallenden Pachtzinses;
        • bis zu 10 Jahren: 4%;
        • über 10 Jahre: 3%; §26(1)
        • oder der Höchstsatz der nächst kürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. § 12(4)

Abgeltungen für Investitionen/Einrichtungsgegenstände vom Verpächter/Vorpächter: bis 5% des vom Pächter dafür bezahlten Betrages. $26(3)

IV. Nebenkosten bei Hypothekendarlehen

  1. (Vergebührung des Darlehensvertrages:) entfällt seit 2011-01-01
    (bei Kontokorrent-Krediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre: 1,5%) entfällt seit 2011-01-01
  2. Grundbuchseintragungsgebühr: 1,2%
  3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6%
  4. Errichtung der Schuldurkunde: Kosten nach dem Tarif desjeweiligen Urkundenerrichters.
  5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren: laut Tarif. GebG NTG
  6. Allfällige Schätzung: Kosten laut Sachverständigentarif.
  7. Vermittlungshonorar:
    Sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Kauf - oder Tauschgeschäftes gem. § 15(1) steht, max. 2% der Darlehenssumrne; sonst max. 5% der Darlehenssumme. §17

V. Grundlagen der Maklerprovision

Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. §6(1) MaklerG

Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäftzustande kommt. §6(3) MaklerG

Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. §6(4) MaklerG

Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Es besteht keinAnspruch auf einen Vorschuss. §7(1) MaklerG

Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. §10 MaklerG

Besondere Provisions Vereinbarungen §15 MaklerG
Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1) MaklerG
  • mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2 MaklerG
  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat § 15(1)3 MaklerG, oder
  • ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4 MaklerG

Eine solche Leistung kann bei einem AlIeinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass §15(2) MaklerG

  • der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;§15(2)1 MaklerG
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder §15(2)2 MaklerG
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. § 15(2)3 MaklerG

Leistungen nach §15(1)2 MaklerG gelten im Sinn des §1336 ABGB als Vergütungsbetrag. §15(3)

VI. Konsumentenschutzbestimmungen

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich des Vermittlungshonorars, ausweist.

Die Höhe des Vermittlungshonorars ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäresNaheverhältnis iSd §6(4)3 MaklerG ist hinzuweisen.
Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3(4) MaklerG (Schadenersatz, Mäßigung). §30b(1)KSchG
Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach §3(3) MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. §30b(2)KSchG

Vereinbarungen, die den Ersatz für zusätzliche Aufwendungen §9 MaklerG, oder den Abschluss / die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen §14 MaklerG oder besonderer Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs §15 MaklerG betreffen, sind bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen. §31(1) KSchG

VII. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung

Ihr Immobilienmakler ist kein Steuerberater, weshalb jede Transaktion zusätzlich zu den erteilten Informationen eine steuerliche Beratung erfordert. Nachfolgend werden im Einzelfall abstrakt mögliche steuerliche Auswirkungen einer Immobilientransaktion dargestellt:

  1. Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens
    Ab 1.4.2012 sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern. Hinsichtlich Gewinnermittlung werden folgende Fälle unterschieden:
    1. Neuvermögen
      Ist ein Grundstück am 31.3.2012 steuerverfangen (insbesondere weil die bisherige 10 jährige, allenfalls 15 jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war), oder wird ein Grundstück nach dem 31.3.2012 angeschafft, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:
      Veräußerungserlös vermindert um die Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten, Herstellungsaufwendungen, Instandsetzungsaufwendungen (jeweils gekürzt um die steuerlich geltend gemachte Abschreibung) und Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen. Allfällige steuerfreie Subventionen sind dem ermittelten Betrag hinzuzurechnen. Das Ergebnis stellt den Veräußerungsgewinn dar, welcher sich ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung um jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 % reduziert (Inflationsabschlag).
      Mit Ausnahme der Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen, sind Werbungskosten nicht abzugsfähig!
      Der ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern.
    2. Altvermögen
      Ist ein Grundstück am 31.3.2012 nicht steuerverfangen, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:
      • Grundsätzlich: pauschal 14 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 3,5 % des Veräußerungserlöses ergibt.
      • Bei Umwidmung nach dem 31.12.1987: Pauschal 60 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 15 % des Veräußerungserlöses ergibt.
        Dieser höheren Steuerbelastung unterliegen Grundstücke, bei denen sich die Widmung nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb dahingehend geändert hat, dass erstmals eine Bebauung ermöglicht wird, was etwa bei der Widmung Bauland oder Baufläche nach den landesgesetzlichen Regelungen der Fall ist.
      • In den Fällen des Altvermögens darf ein Inflationsabschlag nicht in Abzug gebracht werden.
      • In den Fällen des Altvermögens kann beantragt werden, dass der Veräußerungsgewinn nicht pauschal, sondern konkret wie bei den Fällen des Neuvermögens ermittelt wird.
    3. Ausnahmen
      Insbesondere in folgenden Fällen ist eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben:
      • wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,
      • wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,
      • wenn ein selbst hergestelltes Gebäude veräußert wird und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
  2. Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens
    Der besondere Steuersatz von 25 % für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken gilt ab 1.4.2012 auch für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens, und zwar sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäude.
    Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn es sich um Grundstücke handelt, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (Grundstückshandel), wenn der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (etwa nicht rein vermögensverwaltende Immobilienentwicklungsgesellschaften), wenn auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde oder wenn vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG vorgenommen wurde.
    Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt grundsätzlich nach den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften.

Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge, die aus Großreparaturen, Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen resultieren, sind bei Kauf/Tausch/Schenkung innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre vom Verkäufer zu berichtigen. Ist der Käufer Unternehmer im Sinn des UStG, kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet und somit der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte Grundstücke (auch aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen) ist für die Vorsteuerberichtigung (weiterhin) auf den Zeitraum von 9 Jahren ab erstmaliger Verwendung abzustellen.

VIII. ENERGIEAUSWEIS

§§-Angaben betreffen das EAVG
Vorlagepflicht: Gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 hat der Eigentümer bei Verkauf/Vermietung/Verpachtung eines Gebäudes/Nutzungsobjektes dem Käufer/Mieter/Pächter spätestens rechtzeitig zur Abgabe einer Vertragserklärung (z.B. Anbot) einen max. 10 Jahre altenEnergieausweis oder dessen vollständige Kopie vorzulegen und spätestens 14 Tage nach Abschluss des Vertrages auszuhändigen §4(1).

Der Eigentümer hat die Wahl, den Energieausweis entweder des Nutzungsobjekts oder eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder des gesamten Gebäudes oder bei Einfamilienhäusern einen Energieausweis eines vom Ausweisersteller bestätigt vergleichbaren Einfamilienhauses auszuhändigen §4(2-3).
Bei Angeboten in gedruckten oder elektronischen Medien sind der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergie-Effizienzfaktor des Objektes anzugeben §3.

Wird diese Vorlagepflicht verletzt, gilt automatisch eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergie-Effizienz als vereinbart §7(1).
Liegt die Gesamtenergie-Effizienz darunter, können daraus Gewährleistungsansprüche und Ansprüche auf Verbesserung/Preisminderung/Wandlung resultieren. Darüber hinaus kann der Käufer/Mieter/Pächter sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder einen Energieausweis selbst einholen und die daraus entstehenden angemessenen Kosten vom Verkäufer/Vermieter/Verpächter einfordern §7(2).
Eine Vereinbarung, nach der die Verpflichtung zur Vorlage/Aushändigung des Energieausweises oder die Rechtsfolgen der unterlassenen Vorlage/Aushändigung ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, ist unwirksam §8.

Die Unterlassung der Pflichtangaben in Inseraten, die Unterlassung der Vorlage und die Unterlassung der Aushändigung eines Energieausweises stellen eine Verwaltungsübertretung dar und können pro Verstoß mit einer Strafe in der Höhe von bis zu 1.450,- bestraft werden. §9
Ausnahmen von der Vorlage- und Aushändigungspflicht bestehen für jene Gebäude,

  • die nur frostfrei gehalten werden,
  • nur rein religiös genutzt werden,
  • frei stehen mit weniger als 50m² Nutzfläche,
  • bloß saisonal genutzt werden (bestimmte Umstände),
  • spätestens 3 Jahren nach Verkauf abgerissen werden,
  • nur provisorisch max. 2 Jahre genutzt werden,
  • überwiegend durch innere Abwärme temperiert werden,
  • nicht mehr jedoch für Denkmalschutz-Objekte und Schutzzonen.§5

IX. RÜCKTRITTSRECHTE

§§-Angaben betreffen das KSchG

  1. Allgemeines: Um das Rücktrittsrecht auszuüben, genügt es, die Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist abzusenden. Die Rücktrittserklärung muss erkennen lassen, dass der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt. §3(4) Eine Rücktrittserklärung an den Immobilienmakler bez. eines Immobiliengeschäfts gilt auch für den diesbezüglich geschlossenen Maklervertrag§30a(2)
  2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft gem. §30a
    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher gem. §1 ist und seine Vertragserklärung
  • am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
  • diese auf den Erwerb eines Mietrechts/Pachtrechts, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist,
  • und zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist,
  • und dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, §30a(1)

        kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. §30a(2)
        Die Frist beginnt erst dann zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine             Rücktrittsbelehrung erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischtjedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der         erstmaligen Besichtigung. §30a(3)Die Vereinbarung der Zahlung eines Angelds, Reugelds oder                                   einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist ist unwirksam. §30a

  1. Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände §3a
    Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
  • ohne seine Veranlassung
  • maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich oder sicher dargestellt wurden
  • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.


Maßgebliche Umstände sind:

  • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
  • steuerrechtliche Vorteile,
  • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

        Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über                 dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach                     beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:

  • im Einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes,
  • angemessene Vertragsanpassung,
  • Wissen oder Wissen-müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt maßgeblicher Umstände bei den Vertragsverhandlungen.
  1. Rücktrittsrecht gemäß §3KSchG
    (besteht nicht, wenn Vertrag dem FAGG unterliegt, siehe Punkt 5)
    Hat ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher ist, seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers noch auf dessen Messe-, oder Marktstand abgegeben, so kann er bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen den Rücktritt erklären. Diese Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden und die Frist bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Verbraucher ein Schriftstück erhalten hat, das zumindest
  • den Namen und die Anschrift des Unternehmers,
  • die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben sowie
  • die Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und
  • die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält,


        Unterbleibt die Ausfolgung einer derartigen Urkunde, steht dem Verbraucher das Rücktrittsrecht für eine Frist von           12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsschluss zu.
        Das Rücktrittsrecht gemäß §3 KSchG steht dem Verbraucher nicht zu,

  • wenn er die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Unternehmer selbst angebahnt hat oder
  • wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung in körperlicher Abwesenheit des Unternehmers abgegeben hat, es sei denn, dass er dazu vom Unternehmer gedrängt worden ist.
  1. Rücktrittsrecht gemäß §11FAGG
    §§-Angaben betreffen das FAGG
    (Gilt für Verträge, die im Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, jedoch ausnahmsweise u.a. nicht für Verträge über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an unbeweglichen Sachen und nicht für Verträge über die Vermietung von Wohnraum)

    Ein Verbraucher kann von einem Fernabsatzvertrag oder von einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Diese Frist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses und bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Diese Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden.

    Falls der Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und die Vorgangsweise für die Ausübung dieses Rücktrittsrechts nicht unter Zurverfügungstellung des in §4Abs.1Ziff.8FAGG angeführten Muster-Rücktrittsformulars (vgl. Seite 4/4 dieser Mappe) informiert wurde, so verlängert sich die angeführte Rücktrittsfrist um zwölf Monate. Wird diese Informationserteilung innerhalb von zwölf Monaten ab Vertragsschluss jedoch nachgeholt, endet die Rücktrittsfrist 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher diese Information erhält.

    Falls ein Verbraucher wünscht, dass der Makler vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Makler den Verbraucher auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen - im Fall eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief, E-Mail) - zu erklären.

    Im Falle einer derartigen Aufforderung hat der Verbraucher im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechtes die vom Makler bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen mit jenem Betrag zu bezahlen, der im Vergleich zum vertraglich vereinbarten Gesamtpreis verhältnismäßig den vom Immobilienmakler bis zum Rücktritt erbrachten Leistungen entspricht, sofern der Makler den Verbraucher vorher über diese anteilige Zahlungspflicht informiert hat. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn der Makler den Vertrag vor Ablauf der Rücktrittsfrist vollständig erfüllt hat.
  1. Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag
    Das Bauträgervertragsgesetz sieht vielfältige Rücktrittsgründe vor. Ein Rücktritt nach dem BTVGkann im Regelfall binnen 14 Tagen nach Erhalt einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt 6 Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrages.


X. MUSTERRÜCKTRITTSFORMULAR

Muster Formular gem. Anhang I Teil B FAGG
gültig für jene Fälle, in denen der Vertrag im Zuge eines Fernabsatzgeschäfts oder eines Auswärtsgeschäftes abgeschlossen wurde:
Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück an:

Name ______________________________
Anschrift ______________________________
gegebenenfalls Telefax ______________________________
E-Mail des Unternehmers ______________________________

Hiermit trete(n) ich/wir (*) von dem von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag 
(*) Unzutreffendes streichen.

vom (Datum des Vertragsschlusses): ______________________________
über die Erbringung der folgenden Dienstleistung zurück: ______________________________
Name des/der Verbraucher(s): ______________________________
Anschrift des/der Verbraucher(s): ______________________________
Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier): ______________________
Datum:______________________________

III. Nebenkosten bei Pachtverträgen

  1. Vergebührung des Pachtvertrages:
    1. bei Befristung: 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses;
    2. bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses.
  2. Vertragserrichtungskosten: nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.
  3. Vermittlungshonorar: (Honorarobergrenze jeweils von beiden Auftraggebern, zzgl. 20% MWSt.)
    1. Pachtverhältnisse insbesondere in der Land-und Forstwirtschaft:
      • bei unbestimmter Pachtdauer: 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses §25(2)
      • bei bestimmter Pachtdauer:
        • bis zu 6 Jahren: 5% des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses;
        • bis zu 12 Jahren: 4%;
        • bis zu 24 Jahren: 3%;
        • über 24 Jahre: 2%; §25(1)
        • oder der Höchstsatz der nachstkürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. §12(4)
      • für die Vermittlung von Zugehör (Vieh, Inventar, Erntevorräte, etc.): max. 3% des Gegenwertes §25(3)
    2. Unternehmenspacht und sonstige nicht-land und forstwirtschaftliche Pacht §26
      • bei unbestimmter Pachtdauer: 3-facher monatlicher Pachtzins;
      • bei bestimmter Pachtdauer:
        • bis zu 5 Jahren: 5% des auf die Pachtdauerentfallenden Pachtzinses;
        • bis zu 10 Jahren: 4%;
        • über 10 Jahre: 3%; §26(1)
        • oder der Höchstsatz der nächst kürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. § 12(4)

Abgeltungen für Investitionen/Einrichtungsgegenstände vom Verpächter/Vorpächter: bis 5% des vom Pächter dafür bezahlten Betrages. $26(3)

IV. Nebenkosten bei Hypothekendarlehen

  1. (Vergebührung des Darlehensvertrages:) entfällt seit 2011-01-01
    (bei Kontokorrent-Krediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre: 1,5%) entfällt seit 2011-01-01
  2. Grundbuchseintragungsgebühr: 1,2%
  3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6%
  4. Errichtung der Schuldurkunde: Kosten nach dem Tarif desjeweiligen Urkundenerrichters.
  5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren: laut Tarif. GebG NTG
  6. Allfällige Schätzung: Kosten laut Sachverständigentarif.
  7. Vermittlungshonorar:
    Sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Kauf - oder Tauschgeschäftes gem. § 15(1) steht, max. 2% der Darlehenssumrne; sonst max. 5% der Darlehenssumme. §17

V. Grundlagen der Maklerprovision

Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. §6(1) MaklerG

Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäftzustande kommt. §6(3) MaklerG

Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. §6(4) MaklerG

Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Es besteht keinAnspruch auf einen Vorschuss. §7(1) MaklerG

Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. §10 MaklerG

Besondere Provisions Vereinbarungen §15 MaklerG
Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1) MaklerG
  • mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2 MaklerG
  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat § 15(1)3 MaklerG, oder
  • ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4 MaklerG

Eine solche Leistung kann bei einem AlIeinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass§15(2) MaklerG

  • der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;§15(2)1 MaklerG
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder §15(2)2 MaklerG
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. § 15(2)3 MaklerG

Leistungen nach §15(1)2 MaklerG gelten im Sinn des §1336 ABGB als Vergütungsbetrag. §15(3)

VI. Konsumentenschutzbestimmungen

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich des Vermittlungshonorars, ausweist.

Die Höhe des Vermittlungshonorars ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäresNaheverhältnis iSd §6(4)3 MaklerG ist hinzuweisen.
Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3(4) MaklerG (Schadenersatz, Mäßigung). §30b(1)KSchG
Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach §3(3) MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. §30b(2)KSchG

Vereinbarungen, die den Ersatz für zusätzliche Aufwendungen §9 MaklerG, oder den Abschluss / die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen §14 MaklerG oder besonderer Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs §15 MaklerG betreffen, sind bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen. §31(1) KSchG

VII. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung

Ihr Immobilienmakler ist kein Steuerberater, weshalb jede Transaktion zusätzlich zu den erteilten Informationen eine steuerliche Beratung erfordert. Nachfolgend werden im Einzelfall abstrakt mögliche steuerliche Auswirkungen einer Immobilientransaktion dargestellt:

  1. Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens
    Ab 1.4.2012 sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern. Hinsichtlich Gewinnermittlung werden folgende Fälle unterschieden:
    1. Neuvermögen
      Ist ein Grundstück am 31.3.2012 steuerverfangen (insbesondere weil die bisherige 10 jährige, allenfalls 15 jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war), oder wird ein Grundstück nach dem 31.3.2012 angeschafft, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:
      Veräußerungserlös vermindert um die Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten, Herstellungsaufwendungen, Instandsetzungsaufwendungen (jeweils gekürzt um die steuerlich geltend gemachte Abschreibung) und Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen. Allfällige steuerfreie Subventionen sind dem ermittelten Betrag hinzuzurechnen. Das Ergebnis stellt den Veräußerungsgewinn dar, welcher sich ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung um jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 % reduziert (Inflationsabschlag).
      Mit Ausnahme der Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer fallen, sind Werbungskosten nicht abzugsfähig!
      Der ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit dem Steuersatz von 25 % zu versteuern.
    2. Altvermögen
      Ist ein Grundstück am 31.3.2012 nicht steuerverfangen, wird bei Veräußerung dieser Grundstücke der Gewinn wie folgt ermittelt:
      • Grundsätzlich: pauschal 14 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 3,5 % des Veräußerungserlöses ergibt.
      • Bei Umwidmung nach dem 31.12.1987: Pauschal 60 % des Veräußerungserlöses, sodass sich unter Anwendung des Steuersatzes von 25 % eine effektive Steuerbelastung von 15 % des Veräußerungserlöses ergibt.
        Dieser höheren Steuerbelastung unterliegen Grundstücke, bei denen sich die Widmung nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb dahingehend geändert hat, dass erstmals eine Bebauung ermöglicht wird, was etwa bei der Widmung Bauland oder Baufläche nach den landesgesetzlichen Regelungen der Fall ist.
      • In den Fällen des Altvermögens darf ein Inflationsabschlag nicht in Abzug gebracht werden.
      • In den Fällen des Altvermögens kann beantragt werden, dass der Veräußerungsgewinn nicht pauschal, sondern konkret wie bei den Fällen des Neuvermögens ermittelt wird.
    3. Ausnahmen
      Insbesondere in folgenden Fällen ist eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben:
      • wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,
      • wenn das Eigenheim, die Eigentumswohnung, jeweils samt Grund und Boden, dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird,
      • wenn ein selbst hergestelltes Gebäude veräußert wird und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
  2. Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens
    Der besondere Steuersatz von 25 % für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken gilt ab 1.4.2012 auch für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens, und zwar sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäude.
    Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn es sich um Grundstücke handelt, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (Grundstückshandel), wenn der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (etwa nicht rein vermögensverwaltende Immobilienentwicklungsgesellschaften), wenn auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde oder wenn vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG vorgenommen wurde.
    Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt grundsätzlich nach den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften.

Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge, die aus Großreparaturen, Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen resultieren, sind bei Kauf/Tausch/Schenkung innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre vom Verkäufer zu berichtigen. Ist der Käufer Unternehmer im Sinn des UStG, kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet und somit der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte Grundstücke (auch aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen) ist für die Vorsteuerberichtigung (weiterhin) auf den Zeitraum von 9 Jahren ab erstmaliger Verwendung abzustellen.

VIII. Energieausweis

Gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz hat der Eigentümer bei Verkauf/Vermietung/Verpachtung eines Gebäudes/Nutzungsobjektes dem Käufer/Mieter/Pächter bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung einen in diesem Zeitpunkt max. 10 Jahre alten Energieausweis vorzulegen und bei Abschluss auszuhändigen. §3(1) EAVG

Der Eigentümer hat die Wahl, einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz entweder des Nutzungsobjekts oder eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder des gesamten Gebäudes auszuhändigen. §3(2) EAVG
Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften und Ausnahmeregelungen zu erstellen. §4 EAVG
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. §5 EAVG

IX. Rücktrittsrechte

§§-Angaben betreffen das KSch

    1. Allgemeines: Um das Rücktrittsrecht auszuüben, genügt es, die Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist abzusenden. Die Rücktrittserklärung muss erkennen lassen, dass der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt. §3(4) Eine Rücktrittserklärung an den Immobilienmakler bez. eines Immobiliengeschäfts gilt auch für den diesbezüglich geschlossenen Maklervertrag§30a(2)
    2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft gem. §30a
      Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher gem. §1 ist und seine Vertragserklärung
      • am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
      • diese auf den Erwerb eines Mietrechts/Pachtrechts, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist,
      • und zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist,
      • und dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, §30a(1)
      kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. §30a(2)
      Die Frist beginnt erst dann zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischtjedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. §30a(3)Die Vereinbarung der Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist ist unwirksam. §30a
    3. Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände §3a
      Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
      • ohne seine Veranlassung
      • maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich oder sicher dargestellt wurden
      • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

      Maßgebliche Umstände sind:
      • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
      • steuerrechtliche Vorteile,
      • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
      Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

      Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
      • im Einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes,
      • angemessene Vertragsanpassung,
      • Wissen oder Wissen-müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt maßgeblicher Umstände bei den Vertragsverhandlungen.
    4. Rücktrittsrecht gemäß §3KSchG
      (besteht nicht, wenn Vertrag dem FAGG unterliegt, siehe Punkt 5)
      Hat ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher ist, seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers noch auf dessen Messe-, oder Marktstand abgegeben, so kann er bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen den Rücktritt erklären. Diese Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden und die Frist bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Verbraucher ein Schriftstück erhalten hat, das zumindest

      • den Namen und die Anschrift des Unternehmers,
      • die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben sowie
      • die Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und
      • die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält,

      Unterbleibt die Ausfolgung einer derartigen Urkunde, steht dem Verbraucher das Rücktrittsrecht für eine Frist von 12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsschluss zu.
      Das Rücktrittsrecht gemäß §3 KSchG steht dem Verbraucher nicht zu,

      • wenn er die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Unternehmer selbst angebahnt hat oder
      • wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung in körperlicher Abwesenheit des Unternehmers abgegeben hat, es sei denn, dass er dazu vom Unternehmer gedrängt worden ist.
    5. Rücktrittsrecht gemäß §11FAGG
      §§-Angaben betreffen das FAGG
      (Gilt für Verträge, die im Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, jedoch ausnahmsweise u.a. nicht für Verträge über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an unbeweglichen Sachen und nicht für Verträge über die Vermietung von Wohnraum)

      Ein Verbraucher kann von einem Fernabsatzvertrag oder von einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Diese Frist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses und bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Diese Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden.

      Falls der Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und die Vorgangsweise für die Ausübung dieses Rücktrittsrechts nicht unter Zurverfügungstellung des in §4Abs.1Ziff.8FAGG angeführten Muster-Rücktrittsformulars (vgl. Seite 4/4 dieser Mappe) informiert wurde, so verlängert sich die angeführte Rücktrittsfrist um zwölf Monate. Wird diese Informationserteilung innerhalb von zwölf Monaten ab Vertragsschluss jedoch nachgeholt, endet die Rücktrittsfrist 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher diese Information erhält.

      Falls ein Verbraucher wünscht, dass der Makler vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Makler den Verbraucher auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen - im Fall eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief, E-Mail) - zu erklären.

      Im Falle einer derartigen Aufforderung hat der Verbraucher im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechtes die vom Makler bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen mit jenem Betrag zu bezahlen, der im Vergleich zum vertraglich vereinbarten Gesamtpreis verhältnismäßig den vom Immobilienmakler bis zum Rücktritt erbrachten Leistungen entspricht, sofern der Makler den Verbraucher vorher über diese anteilige Zahlungspflicht informiert hat. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn der Makler den Vertrag vor Ablauf der Rücktrittsfrist vollständig erfüllt hat.
    6. Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag
      Das Bauträgervertragsgesetz sieht vielfältige Rücktrittsgründe vor. Ein Rücktritt nach dem BTVGkann im Regelfall binnen 14 Tagen nach Erhalt einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt 6 Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrages.

     

    X. MUSTERRÜCKTRITTSFORMULAR

    Muster Formular gem. Anhang I Teil B FAGG
        gültig für jene Fälle, in denen der Vertrag im Zuge eines Fernabsatzgeschäfts oder eines Auswärtsgeschäftes abgeschlossen wurde:
        Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus 
        und senden Sie es zurück an:
        Name ______________________________
        Anschrift ______________________________
        gegebenenfalls Telefax ______________________________
        E-Mail des Unternehmers ______________________________
        Hiermit trete(n) ich/wir (*) von dem von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag 
    (*) Unzutreffendes streichen.
        vom (Datum des Vertragsschlusses): ______________________________
        über die Erbringung der folgenden Dienstleistung zurück: ______________________________
        Name des/der Verbraucher(s): ______________________________
        Anschrift des/der Verbraucher(s): ______________________________
        Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier): ______________________
        Datum:______________________________